國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，北京二手房價已經(jīng)連續(xù)兩個月領(lǐng)跌全國(6月環(huán)比降幅1.1%)，而且與以往調(diào)控給人的感受不同，這輪調(diào)控給人最直觀的感受是房價真的降了，降幅甚至高于官方數(shù)據(jù)。
先來看一張圖直觀感受一下：
從這個圖表可以看出，無論是中心城區(qū)還是新城區(qū)，北京有30個樓盤的掛牌價在6月下調(diào)幅度超過17%，其中有12個樓盤調(diào)價降幅超過20%。
北京二手房價真的降了這么多嗎？這張表能否代表北京樓市的現(xiàn)狀？現(xiàn)在到底適合繼續(xù)觀望還是該出手時就出手？帶著這些問題，證券時報記者以購房人身份對北京二手房市場現(xiàn)狀進(jìn)行了調(diào)查。
一、北京中心城區(qū)普通住宅
北京中心城區(qū)的房價向來比較堅挺，在這輪降價潮中，這里能降多少呢？
從下圖可以大致了解一下北京中心城區(qū)當(dāng)前的二手房成交均價。
來源：鏈家APP
東城區(qū)：區(qū)位優(yōu)勢，南二環(huán)附近成交單價降幅不到6%
證券時報記者先選取了東城區(qū)南二環(huán)外某小區(qū)，該小區(qū)目前只有2個5月份掛牌的在售房源，7月帶看次數(shù)均在10次左右，比6月的帶看次數(shù)明顯增加不少。其中一個95平方米的2居室，掛牌總價750萬，單價7.89萬。而6月30日成交的同類(朝向、面積相同)房源總價720萬，單價7.58萬元。
“報價750萬這個房子，價格還能談，跟之前成交價720萬差不多就能賣，業(yè)主給客戶留了還價空間，具體能降多少還取決于付款方式?！蹦炒笮椭薪楣ぷ魅藛T告訴證券時報記者。
當(dāng)記者問到帶看次數(shù)多起來的原因，該工作人員表示，“3.17”之前有單價8萬左右成交的，現(xiàn)在單價降到7萬多一點(diǎn)，價格讓步空間已經(jīng)蠻大了，所以帶看次數(shù)比之前稍微多一點(diǎn)，而且政策出完頭一兩個月影響是*的，現(xiàn)在過了幾個月到了比較平穩(wěn)的時期，有的客戶可能感覺現(xiàn)在價格比較合適，市場成交又比較緩慢，該出手時也有考慮出手的。
“最近看房的客戶比4、5月份時稍微多了一點(diǎn)，成交量也大了一點(diǎn)，可能是因?yàn)閭€別業(yè)主愿意調(diào)價下來。”上述中介說，前幾天有個5月掛牌的260平方米4居室剛把掛牌價下調(diào)到1800萬，之前掛的2100萬太高了，連咨詢的客戶都沒有，下調(diào)后的價格還能再談。
證券時報記者測算，雖然上述4居室的掛牌價下調(diào)幅度達(dá)到了14%，但是比較該小區(qū)成交記錄發(fā)現(xiàn)，與*點(diǎn)相比，最近的成交單價降幅不到6%。
對此，該中介表示，東城區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢在市場平穩(wěn)、客戶減少后就體現(xiàn)出來，降價幅度與其他區(qū)域相比不是特別大，當(dāng)然之前其他區(qū)域瘋漲、價格虛高時，東城區(qū)漲幅也不是特別大。
朝陽區(qū)：望京某小區(qū)，投資客多，成交單價降幅9%
還記得文章開頭的那個網(wǎng)友制圖嗎？這次證券時報記者咨詢了圖中降幅*的那個朝陽區(qū)望京地區(qū)某小區(qū)的情況。
據(jù)某中介的工作人員介紹，現(xiàn)在該小區(qū)成交單價在7萬左右，“3.17”之前*單價8萬多，現(xiàn)在降下來了。“該小區(qū)都是一居室的小戶型，業(yè)主大部分是投資客，現(xiàn)在價格已經(jīng)比較便宜了，好多客戶就是因?yàn)楸阋瞬刨I的，有的房源總價*時370萬-380萬，現(xiàn)在是270萬-280萬，降了100萬左右?！彼f。
該中介表示，望京片區(qū)有兩個板塊，公房區(qū)和商品房區(qū)，價格低點(diǎn)的小區(qū)單價6萬-7萬，高點(diǎn)的小區(qū)單價7萬-9萬，與“3.17” 之前比均價降了10%-15%，現(xiàn)在的價格相當(dāng)于去年下半年的價格。她認(rèn)為，如果現(xiàn)有政策不變，房價還會小幅下降。因?yàn)橘J款政策不變，很多客戶還是選擇觀望的話，要想成交只能降價了。
證券時報記者比較該小區(qū)某相同朝向、相近面積房源的成交記錄發(fā)現(xiàn)，最近的成交單價比*時下降了9%。
二、北京城市副中心通州：雙重限購，成交價降幅不到10%
再來看看北京城市副中心通州區(qū)域的情況，證券時報記者找到通州果園附近的某小區(qū)，在售房源掛牌均價在4.5萬，不滿5年的價格會低一點(diǎn)。
某大型中介工作人員告訴記者，目前通州城區(qū)成交均價在4.8萬到5萬左右，老校區(qū)、位置偏一些的在4.1萬到4.2萬，新的房子在5.5萬到5.6萬。“我們店周邊小區(qū)新政前的成交價達(dá)到5.6萬，目前成交價5.1萬，面積越小的因總價低，單價要比大面積高。之前2居室成交均價5.5萬左右，現(xiàn)在每平方米降了3000到5000元，有的可能差距更大，主要看社區(qū)品質(zhì)。位置好近地鐵的降得少；個別急售的降得多，有一個90多平方米總價520萬的，現(xiàn)在有480萬成交的，降了40萬，降幅不到10%。”他說。
當(dāng)記者談到其他區(qū)域有房源掛牌價降幅很大，該中介說：“有的業(yè)主心理價位還處在新政前想賣高價呢，報出來太高，看的人都沒有，知道目前的行情后，就會往下大幅調(diào)價，所以他們的調(diào)價幅度就顯示特別大。而有的了解行情的業(yè)主報價相對理性，再略微講價就能成交，他們的調(diào)價幅度就不大?！?/P>
該中介表示，現(xiàn)在通州的房源量不算多，好多之前賣房為換房，現(xiàn)在換不了了，就不賣了自己先住著?，F(xiàn)在成交量不多，客戶觀望程度比較高，也擔(dān)心價格下降，成交速度放緩了?，F(xiàn)在價格確實(shí)往下走，一般的報價都有講價的余地。他估計價格還會往下走，因?yàn)闆]有成交的話，業(yè)主想成交就得往下調(diào)價。
該中介同時提醒，通州屬于雙重限購，有北京戶口但不是通州戶口的家庭，名下無房的才能在通州買一套房。
三、北京新城大興：房源多成交少，預(yù)計成交價降幅約10%
除了北京中心城區(qū)和城市副中心，北京新城大興因近年來賣了不少高價地、房價迅速上漲而備受關(guān)注。
證券時報記者從鏈家網(wǎng)上了解到，大興棗園附近的某小區(qū)近兩個月來幾乎零成交，最近成交是在5月份，某2居室的成交總價450萬，之前掛牌價格是510萬，中間調(diào)過一次價，實(shí)際成交價比*掛牌價下降了11%。而該成交價格與同類房源在3月時的成交總價535萬相比降幅高達(dá)16%。不過，6月新掛牌的同類房源總價500萬，價格反而上漲了。
對此，該小區(qū)附近某大型中介門店的工作人員告訴記者，5月成交的那套房靠小區(qū)最里面，業(yè)主著急用錢，價格確實(shí)比較低，而6月新掛牌的這套房報價確實(shí)有點(diǎn)偏高了，同類房源目前成交價格應(yīng)該在480萬左右。
如果按照上述中介所說，現(xiàn)在480萬的成交價格與3月的535萬成交價格相比，降幅在10%左右。
“現(xiàn)在房價是降了，小區(qū)內(nèi)沒有稅費(fèi)的房源成交單價在5萬到5.5萬?！鄙鲜鲋薪楣ぷ魅藛T說，最近看房的人挺多，但是該小區(qū)卻沒有成交，是因?yàn)檎w報價偏高。另外，現(xiàn)在市場房源多，可選擇性多，很多人購房不是特別急迫?！艾F(xiàn)在的報價都還可以談，具體能談下多少，主要看房主心態(tài)吧?！彼f。
四、北京中心城區(qū)所謂“學(xué)區(qū)房”
因各學(xué)校的教學(xué)質(zhì)量有所不同，名校周邊的二手房備受追捧，價格節(jié)節(jié)攀高。不過，北京“3.17”新政后，北京市住建委要求中介不得參與炒作天價學(xué)區(qū)房，并把“學(xué)區(qū)房”列入違規(guī)房源信息，再加上4月出臺的北京市教改新規(guī)，令所謂的“學(xué)區(qū)房”價格應(yīng)聲下跌。曾經(jīng)價格最堅挺的所謂“學(xué)區(qū)房”到底降價了多少？
西城區(qū)德勝片區(qū)：部分同類房源成交價下降13%
證券時報記者從某中介門店了解到，西城區(qū)德勝片區(qū)所謂的“學(xué)區(qū)房”，3月份*成交單價達(dá)到15萬，一居室單價更是高達(dá)16萬，現(xiàn)在成交均價在13萬左右，1平方米降了2萬，降幅在10%-15%左右，現(xiàn)在房價又回到去年“9.30”政策之前水平了?！拔疫@個月成交了4套房，單價都在12萬左右，比3月時一平方米降了3萬?！彼f。
不過，該中介工作人員認(rèn)為，去年德勝片區(qū)的“學(xué)區(qū)房”才12萬左右，今年*漲到15萬了，價格一旦漲上去，再降10%意義不大。
“二手房每個業(yè)主心理變化不同，長遠(yuǎn)趨勢來說房價不會跌，政府只是控制在某個范圍之內(nèi)，過兩年還會漲，因?yàn)楸本┤沫h(huán)之內(nèi)沒有新增土地供應(yīng)，買的就是這種稀缺性。而且這里房源大多是當(dāng)初單位分的老公房，現(xiàn)在賣到幾百萬上千萬，心理的變化已經(jīng)有了，還能再降嗎？”上述中介工作人員說，目前在售房源大多是“3.17”政策之前登記的，業(yè)主主動下調(diào)了一點(diǎn)價格，但沒有新房源出來，德勝片區(qū)著急賣房的人很少。長期看，買方博弈不過賣方，賣方不著急用錢，不需要換房，而買方是剛需。
另一家中介工作人員則向證券時報記者表示，德勝片區(qū)成交均價大概11萬-14萬，小區(qū)環(huán)境好點(diǎn)的13萬，環(huán)境差點(diǎn)的11-12萬，好的小區(qū)價格沒怎么降，環(huán)境差點(diǎn)的確實(shí)降了不少， “3.17”后降了近20%。他認(rèn)為，未來房價還會降一點(diǎn)，但不會降太多，畢竟成交量比4、5月份時增加了，因?yàn)閯偝稣邥r很多人觀望，這段時間房價確實(shí)下降了，就有買家出手。
不過，證券時報記者比較某小區(qū)同類房源的*掛牌價與成交歷史記錄發(fā)現(xiàn)，某房源*掛牌價比同類房源4月成交價下降了13%。
東城區(qū)和平里片區(qū)：部分成交價下降17%
證券時報記者從某大型中介門店處了解到，和平里片區(qū)成交均價10萬-11萬，精裝修的價格高點(diǎn)在11萬多點(diǎn)，而3月*時單價達(dá)到13萬-14萬，降幅最多達(dá)30%。目前網(wǎng)上報價還可以談，如果業(yè)主著急賣，價格可以折讓很多。
“如果沒有成交量，價格還會往下走，價格能接受有成交了，房價就不會大幅往下走了，小波動而已?！痹撝薪楣ぷ魅藛T說，目前看房價不會再漲，是往下走的趨勢，但也不會太跌，因?yàn)榈嗑蜎]人還房貸了。
上述中介工作人員向證券時報記者表示，這一片買房的都是剛需，包括昌平、朝陽、大興、通州，甚至房山、延慶的都來這邊買房，都想給孩子更好的教育?！氨本┤硕嘌?，你不買有人買，而且有的孩子明年上學(xué)的，今年不買不行啊，為啥說3月出政策后4月仍有成交，就是這個原因。”她說，還有一個原因是國家歷年來的調(diào)控讓大家覺得房價回落是暫時的，眼前吃點(diǎn)虧，但為了孩子沒辦法。
該中介工作人員還建議，現(xiàn)在市場是往下走，如果是換房的可以先出售然后再買，先賣一個高價，但出售前先了解好要買的區(qū)域，鎖定意向的小區(qū)。
證券時報記者同樣比較了某小區(qū)同類房源成交歷史記錄，某2居室7月*成交總價為582萬(單價10.6萬)，比3月19日成交的同類房源總價702萬(單價12.7萬)下降了17%。
五、調(diào)查總結(jié)
上述中介門店工作人員的說法可以作為購房參考，但有些觀點(diǎn)也不能全信，比如他們說的房價降幅15%、20%或30%，可能只是一個大概的情況，有的是個別現(xiàn)象，證券時報記者比較有成交記錄的同類房源得出的實(shí)際成交價降幅并沒有那么多。
因?yàn)槎址康膬r格取決于多種因素，比如地理位置、周邊配套、小區(qū)環(huán)境、樓層朝向面積、裝修程度、有無稅費(fèi)、業(yè)主售房急迫度等因素都可能導(dǎo)致價格差異，即使同小區(qū)內(nèi)、同樓層朝向、相同面積的房子，裝修優(yōu)劣、有無稅費(fèi)或業(yè)主是否著急用錢等因素都可能讓總價相差幾十萬。因此，大家在選房詢價的時候，*在同等條件下進(jìn)行比較。而且相對于主觀性較大的掛牌價，同類房源的歷史成交價更有參考價值。
宏觀數(shù)據(jù)：7月二手房成交量或不足7000套
再來看看研究機(jī)構(gòu)的宏觀數(shù)據(jù)。
先看一下北京二手房成交量的月度情況：
從這張圖可以看出，3月調(diào)控后，北京二手房市場快速降溫，交易量斷崖式下跌，6月交易量更是不足萬套，與新政前的交易量相比，跌幅近7成。
而從7月的數(shù)據(jù)看，成交量還在繼續(xù)下跌。偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，7月中上旬(1~20日)，北京全市二手住宅共網(wǎng)簽4651套，與6月中上旬相比下滑20.4%，同比去年7月同期下滑66.5%。日均網(wǎng)簽量僅為232.6套，跌破300套，依此走勢，預(yù)計7月全月北京二手住宅網(wǎng)簽量將很大概率不足7000套，再創(chuàng)新低。
此前有專家曾表示，二手房月度成交量在1萬套以下時，說明市場趨冷；超過2萬套則說明市場過熱。
再看一下北京二手房價的月度環(huán)比漲跌情況：
從上圖可以看出，在“317新政”強(qiáng)勢出臺后，北京二手房價在3、4月份沖高后，開始逐步企穩(wěn)回落，先是5月環(huán)比下跌了3.4%，之后6月又再次環(huán)比下跌了4.7%，不僅跌勢持續(xù)，且跌幅有擴(kuò)大跡象。
再看一下北京二手房成交均價周度變化情況：
從上圖可以看出，6月第二周，北京市二手住宅成交均價為43959元/平方米，成交價較上周有1.3%的下降，結(jié)構(gòu)性因素影響了成交均價：城六區(qū)的成交占比較上周下降了1.6個百分點(diǎn)。
鏈家研究院的數(shù)據(jù)顯示，從“3.17”調(diào)控后百日的情況看，成交均價比調(diào)控當(dāng)期下跌7.3%，之前價格較高的所謂“學(xué)區(qū)房”跌幅超過8%，西城和石景山均價下降最為明顯，分別下跌7.7%和9.2%。客戶議價空間持續(xù)走高，達(dá)到2016年以來的*點(diǎn)。
專家觀點(diǎn)：二手房成交量到谷底，成交價降穩(wěn)中有降
聽了中介的說法，看了研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，再來聽聽業(yè)內(nèi)專家對當(dāng)前北京二手房市場的判斷。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉接受證券時報記者采訪時表示，北京二手房市場的成交量在經(jīng)歷了前3個月的急跌后，現(xiàn)在基本到達(dá)低谷了，預(yù)計7月份的成交量在7000、8000套左右，已經(jīng)達(dá)到歷史低點(diǎn)。而成交均價在今年春節(jié)后半個月里就漲了10%，現(xiàn)在大概跌了8-10%，跌到了春節(jié)前后的水平。他認(rèn)為，隨著成交量到谷底后，價格變化就會放緩了，繼續(xù)微跌的可能性較大。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉接受證券時報記者采訪時認(rèn)為，北京二手房交易量是呈逐月下降趨勢的，6月8千多套，7月預(yù)計可能不足7千套。二手房價格是環(huán)比下降的趨勢， 5月環(huán)比下跌了3.4%，之后6月又再次環(huán)比下跌了4.7%，7月應(yīng)該仍然是環(huán)比下降的。
“接下來，我覺得交易量有可能會相對企穩(wěn)回升，因?yàn)楝F(xiàn)在7、8千套的交易量有點(diǎn)偏低了，但是價格仍會保持穩(wěn)中有降的趨勢，而且不管是原來的高總價大戶型還是中小戶型都會進(jìn)入到降價區(qū)間?！焙皶熣f，當(dāng)然，隨著價格的下降，一些有購買實(shí)力的人會適時出手，這也是交易量會有所回升的一個原因。
鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)接受證券時報記者采訪時表示，6月北京二手房網(wǎng)簽8918套，較3月高峰水平下滑65.6%，為2015年2月以來的*點(diǎn)，近期價格在繼續(xù)下跌，和3月峰值相比下跌8.1個百分點(diǎn)。預(yù)計接下來全市場的月度成交量將保持在1萬套以下的低位水平，成交均價還有松動的空間。
“從鏈家的先行指標(biāo)來看，目前的帶看量、新增客源等雖未繼續(xù)下滑，但是和前期相比仍然處于低位(調(diào)控前的50%左右)，且缺乏信貸支持的需求端尤其是換房需求難以釋放，因此預(yù)計后期的成交量將保持低位，業(yè)主報價預(yù)計將會繼續(xù)回調(diào)，帶來成交價格的繼續(xù)松動?！睏瞵F(xiàn)領(lǐng)說。
官方表態(tài)：二手房市場已進(jìn)入下行通道
*再來看一下北京市對于當(dāng)前二手房市場的官方表態(tài)：
7月11日，在“北京市推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革成果新聞發(fā)布會”上，北京市委全面深化改革領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室專職副主任胡雪峰表示，針對房市尤其是二手住房市場過熱情況，繼續(xù)貫徹落實(shí)去年“9.30”新政，今年3月17日以來打出房地產(chǎn)調(diào)控一系列組合拳，密集研究出臺18項(xiàng)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施，包括細(xì)化限購限貸政策、遏制炒作天價“學(xué)區(qū)房”、清理整治“商改住”、嚴(yán)格產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目管理、加大住宅用地供應(yīng)和在途項(xiàng)目開工入市力度等，從“控”和“供”兩方面發(fā)力，嚴(yán)格嚴(yán)密*調(diào)控。目前，市場過熱的苗頭得到有效遏制，新房市場延續(xù)總體平穩(wěn)的態(tài)勢，二手房市場已進(jìn)入下行通道，購房需求明顯回落，調(diào)控效果符合預(yù)期，市場出現(xiàn)量縮價穩(wěn)的積極變化。
(出處：中國新聞網(wǎng) 2017年07月28日)
